Cómo calcular la rentabilidad de un piso en alquiler (con ejemplo práctico)

Muchos propietarios saben cuánto cobran al mes, pero no cuánto les rinde de verdad su vivienda. La diferencia entre ambas cifras puede ser de varios puntos porcentuales. A continuación te explicamos cómo calcularla paso a paso.

Rentabilidad bruta y neta: no son lo mismo

La rentabilidad bruta compara lo que cobras en un año con lo que te costó el piso. Es rápida, pero optimista, porque ignora los gastos. Fórmula: rentabilidad bruta = (alquiler anual ÷ inversión total) × 100.

La rentabilidad neta descuenta los gastos y el tiempo que el piso estuvo vacío. Es la que refleja lo que realmente te queda. Fórmula: rentabilidad neta = ((ingresos anuales − gastos anuales) ÷ inversión total) × 100.

Paso 1: calcula tu inversión total

No es solo el precio de compra. Suma todo lo que pusiste para que el piso estuviera listo para alquilar: el precio de compra; los impuestos y gastos de la compra (según la comunidad autónoma, suelen ser un porcentaje relevante del precio); notaría, registro y gestoría; y la reforma y el mobiliario, si los hubo.

Paso 2: suma los ingresos reales del año

Multiplica la renta mensual por 12 para obtener el ingreso teórico y resta el alquiler de los meses en que el piso estuvo vacío. Así obtienes el ingreso real.

Paso 3: resta los gastos anuales

Los gastos habituales de un piso alquilado son: IBI, cuota de comunidad (y posibles derramas), seguro del hogar o de impago, mantenimiento y reparaciones, y gestión o administración si la contratas.

Ejemplo práctico

Imagina un piso comprado por 150.000 €. Con impuestos, notaría y una pequeña reforma, la inversión total es de 170.000 €. El alquiler es de 750 € al mes.

• Ingreso teórico: 12 × 750 € = 9.000 €.
• Menos un mes vacío (750 €): ingreso real de 8.250 €.
• Gastos anuales: IBI 450 €, comunidad 600 €, seguro 150 € y mantenimiento 450 €, en total 1.650 €.
• Beneficio neto: 8.250 € − 1.650 € = 6.600 €.
• Rentabilidad bruta teórica (sin mes vacío): 9.000 € ÷ 170.000 € = 5,3 %.
• Rentabilidad bruta real (con mes vacío): 8.250 € ÷ 170.000 € = 4,9 %.
• Rentabilidad neta: 6.600 € ÷ 170.000 € = 3,9 %.

Todavía faltan por incluir la hipoteca (si la hay) y la tributación.

La calculadora de AlquiOK usa como base el precio de compra que introduces y no suma automáticamente los costes de compra ni los meses vacíos. Para obtener el mismo resultado que en este ejemplo, escribe 170.000 € como precio de compra, un alquiler mensual medio de 687,50 € (8.250 ÷ 12) y gastos mensuales de 137,50 € (1.650 ÷ 12).

Puedes comparar tus propias cifras con la calculadora orientativa de rentabilidad de alquiler.

Errores que distorsionan el cálculo

1. Ignorar los meses vacíos: si pierdes un mes al año, tus ingresos anuales bajan cerca de un 8 % (un mes de doce es el 8,3 % de los ingresos).
2. Calcular sobre el precio de compra en lugar de la inversión total.
3. Olvidar gastos pequeños como las reparaciones puntuales: sumados, pesan.
4. No actualizar el cálculo cuando cambian la renta, el IBI o la comunidad.

Cómo llevar este control sin hojas de cálculo

Hacerlo una vez es fácil. Mantenerlo al día vivienda por vivienda, año tras año, es lo que se vuelve tedioso. En AlquiOK puedes registrar los ingresos y gastos de cada vivienda, revisar el estado de los cobros y consultar informes de rentabilidad por vivienda y periodo, todo desde el navegador con tu cuenta. También puedes leer más guías para organizar alquileres.