Cómo declarar el alquiler en la renta: gastos, amortización y reducciones

Si alquilas una vivienda, lo que te queda después de gastos tributa en tu declaración de la renta como rendimiento del capital inmobiliario. Bien calculado, ese rendimiento suele ser bastante menor que lo que cobras. Esta guía resume cómo se obtiene, con la normativa a 25 de octubre de 2026.

Paso 1: los ingresos del año

Suma los alquileres que corresponden al año. Si la vivienda solo estuvo alquilada una parte del año, cuenta solo ese periodo: los gastos y la amortización también se ajustan a esos días.

Paso 2: los gastos deducibles

Hay dos grupos con reglas distintas:

• Intereses y reparaciones. Los intereses del préstamo (no la parte de capital) y los gastos de reparación y conservación. Juntos, no pueden superar los ingresos del año. Lo que sobre se puede deducir en los cuatro años siguientes, con el mismo límite.
• El resto de gastos. IBI y otros tributos, comunidad, seguros, suministros que pagues tú, gestoría o administración. No tienen ese límite.

Las mejoras (por ejemplo, ampliar o reformar a fondo) no son un gasto del año: se recuperan mediante la amortización.

Paso 3: la amortización

Es la parte del coste de la vivienda que se considera desgastada cada año:

• Construcción: el 3 % del mayor de estos dos valores, excluido siempre el suelo: lo que te costó (precio más gastos e impuestos de la compra) o su valor catastral.
• Muebles y electrodomésticos alquilados: el 10 % de su coste.

El reparto entre suelo y construcción lo puedes tomar de los valores catastrales que aparecen en el recibo del IBI.

Paso 4: la reducción por alquiler de vivienda

Si el rendimiento neto es positivo y la vivienda es la residencia habitual del inquilino, se aplica una reducción:

• Contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023: 60 %.
• Contratos firmados desde esa fecha: 50 % con carácter general; 60 % si la vivienda se rehabilitó en los dos años anteriores; 70 % en el primer alquiler a un joven de 18 a 35 años en zona tensionada, o si el inquilino es una administración o entidad sin ánimo de lucro para alquiler social; 90 % en zona tensionada con un nuevo contrato que rebaja la renta más de un 5 %.

El alquiler de temporada y el turístico no tienen reducción.

El Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación por el Congreso, establece otra escala solo para los contratos firmados desde el 2 de diciembre de 2026. Si es tu caso, consulta a tu asesor.

Ejemplo práctico

Un piso alquilado todo el año como vivienda habitual, con contrato de 2024:

• Ingresos: 9.600 €.
• Intereses (1.800 €) y reparaciones (600 €): 2.400 €, por debajo del límite.
• Otros gastos: 1.100 €.
• Amortización: el coste de la construcción (120.000 €) es mayor que su valor catastral (45.000 €), así que 3 % de 120.000 € = 3.600 €.
• Rendimiento neto: 9.600 − 2.400 − 1.100 − 3.600 = 2.500 €.
• Reducción general del 50 %: tributan 1.250 €.

Puedes hacer el cálculo con tus cifras en la calculadora del alquiler para la renta.

Errores frecuentes

1. Olvidar la amortización, que suele ser el gasto más alto.
2. Deducir la parte de capital de la hipoteca: solo cuentan los intereses.
3. Declarar mejoras como si fueran reparaciones.
4. Aplicar la reducción a un alquiler de temporada.

Llega a la renta con las cifras ordenadas

En AlquiOK registras durante el año los cobros y gastos de cada vivienda, con su categoría, y los informes te dan los totales por vivienda y periodo.